Études et recherches

L’âge auquel les jeunes adultes quittent le domicile familial s’est accru au tournant des années 2000 un peu partout en Europe, particulièrement en Europe méridionale : Espagne, Portugal, Italie et Grèce. Ce départ plus tardif du domicile parental implique des cohabitations de plus en plus fréquentes de plusieurs générations de personnes adultes dans le même logement. Allongement de la durée des études, progression du chômage structurel qui pénalise particulièrement les entrants sur le marché du travail, particularités culturelles nationales : plusieurs facteurs sont communément avancés pour expliquer cette évolution. Savoir dans quelle mesure les situations de résidence prolongée au domicile familial résultent de difficultés économiques et matérielles représente un enjeu important pour la conception des politiques publiques (politiques de l’emploi, politiques du logement, transferts sociaux), notamment en France.

La majorité des marchés locaux du logement identifiés par le maillage habitat présentent une inadéquation entre offre et demande. Au-delà du « clivage classique » entre zone urbaine et zone rurale d’ores et déjà très largement documenté, le maillage habitat permet de distinguer finement les spécificités des territoires sur la dimension logement avec une approche novatrice. Ce travail offre de nouvelles opportunités de travaux d’études des marchés du logement tant à l’échelle nationale que locale.

Ce Théma offre un panorama des méthodes d’évaluation ex-post des politiques de transport, ainsi que des problématiques que soulève chacune d’entre elles. Afin d’illustrer comment ces dernières peuvent être appliquées, une étude de l’effet du prolongement de la ligne de métro 13 à Asnières-sur-Seine et Gennevilliers sur le prix de l’immobilier et le revenu des ménages est présentée. Cette étude révèle que l’ouverture des lignes de métro a engendré une augmentation d’environ 5 % du revenu par unité de consommation des ménages dans un périmètre de 0 à 1 kilomètre des stations, entre 2002 et 2010.

Le logement constitue le premier poste de dépenses des ménages en France et en Allemagne. Néanmoins, lorsqu’il s’agit de quantifier le poids moyen des dépenses en logement dans le revenu des ménages, les mesures sont multiples et les diagnostics diffèrent. Une fois les différences de définition et de méthode explicitées, cette publication offre un panorama des différents facteurs susceptibles d’influencer le poids du logement dans le revenu des ménages : prix de l’immobilier, structure démographique, répartition géographique, etc. et observe les effets attendus sur les taux d’effort allemand et français.

Entre 1999 et 2006, près de 100 000 logements ont été construits dans les zones inondables de 424 grandes communes. Les terrains étudiés sont soumis à des submersions d’intensité et de fréquence variables, certains ne sont susceptibles d’être inondés qu’en cas de crues très rares et d’intensités exceptionnelles. L’accroissement du nombre de logements dans ces secteurs provient de la pression démographique qui s’est répercutée dans les parcelles exposées comme dans les parcelles hors d’eau. Les nouvelles implantations en zones inondables ont contribué à densifier les territoires déjà urbanisés plutôt qu’à les étendre, préservant ainsi majoritairement les zones d’expansion des crues.

Près de 8 % des logements ont changé chaque année d’occupants entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5 % chez les propriétaires occupants à 18 % au sein du parc locatif privé.
L’âge est le déterminant principal de la mobilité résidentielle quel que soit le statut d’occupation du logement. Les autres facteurs explicatifs tiennent à la fois aux caractéristiques du ménage (revenu, configuration familiale) mais aussi du logement (taille, nombre de pièces et type).
Les ménages qui arrivent dans un logement ont souvent des profils proches des précédents occupants, surtout parmi les revenus les plus élevés et les plus modestes. En revanche, aux propriétaires occupants pauvres qui quittent leur logement d’une part, et aux locataires aisés du parc social d’autre part, succèdent des ménages aux profils plus diversifiés.

Cinq millions de ménages multipropriétaires possèdent quatorze millions de logements, dont cinq millions de résidences principales et neuf millions de logements supplémentaires. L’usage des logements supplémentaires est en grande majorité locatif même si la moitié des multipropriétaires jouissent d’une résidence secondaire.

L’évaluation de l’implication des entreprises de bâtiment dans les travaux d’amélioration de la performance énergétique dans le bâti est essentielle dans le contexte du Plan bâtiment Grenelle. Le parc de logements existants susceptible de bénéficier d’une mise aux normes et de travaux d’économies d’énergie est considérable. En 2009, plus de la moitié du parc des résidences principales date d’avant la première réglementation thermique, soit plus de 8 millions de maisons et un peu moins de 8 millions d’appartements construits avant 1974. L’État lui-même donne l’exemple, en lançant la rénovation des bâtiments publics d’ici à 2012 et celle de 800 000 logements sociaux les plus vétustes d’ici à 2020.

Les loyers des logements du parc privé habituellement pratiqués dépendent des caractéristiques des biens ainsi que de leur localisation. Pour un même appartement, l’ouest de l’agglomération présente des loyers d’un niveau comparable à ceux de Paris intra-muros, alors que l’est est généralement moins cher. À caractéristiques du logement données, le loyer est fonction de l’éloignement, par rapport à Paris, de la commune où est situé le bien, et lié au niveau de vie médian des habitants de cette dernière. Pour un appartement de 4 pièces, l’écart de loyer atteint 42 % selon que le logement est situé au sein des trois communes les plus riches ou dans l’une des trois plus pauvres. La présence d’une ou plusieurs stations de métro dans la commune augmente le niveau des loyers.

Entre 1990 et 2010, la durée moyenne de construction des logements a oscillé entre 13 et 17 mois en France métropolitaine. Cette variabilité est le reflet des tensions sur le marché du bâtiment, en lien avec la conjoncture économique. D’autres facteurs sont également à prendre en compte pour expliquer l’évolution de la durée entre l’ouverture du chantier et l’achèvement des travaux : le type de logement (individuel ou collectif), sa surface, sa localisation, la taille du permis de construire.

Sous les hypothèses d’une fécondité stable à 1,95 enfant par femme, d’un solde migratoire annuel de + 100 000 personnes, et d’une évolution tendancielle de la mortalité et des comportements de cohabitation, le nombre de ménages pourrait croître de 200 000 par an en moyenne d’ici 2050 et de 235 000 par an d’ici 2030. Outre la croissance du nombre de ménages, la demande potentielle de logements dépend de l’évolution de la proportion de logements vacants et des flux de renouvellement du parc. Elle diffère du nombre de logements à construire car elle ne prend pas en compte les besoins liés au mal-logement ou au non-logement. Quels que soient les scénarii retenus, qui couvrent un spectre large d’hypothèses, la demande potentielle est comprise entre 300 000 et 400 000 logements par an en moyenne d’ici 2030.

Chaque année, plus d’un million de logements anciennement occupés deviennent vacants en France métropolitaine. Mais un certain taux de vacance, qui peut être considéré comme incompressible, s’explique notamment par les délais de déménagements et d’amélioration, ainsi que par le renouvellement du parc de logements.
Près de la moitié de ces logements se retrouve donc réoccupée rapidement et durablement, et un tiers est dans une situation d’occupation intermittente, du fait des changements fréquents d’occupants, inhérents aux petites surfaces du marché locatif privé. Les autres logements, qui restent durablement inoccupés, sont souvent anciens et de moindre qualité, la moitié de ceux-ci disparaît dans les dix années qui suivent l’entrée en vacance.
Les logements de grandes tailles, construits dans de grandes unités urbaines, et de bon confort, ont de grandes chances d’être réoccupés rapidement.

Après deux siècles d’exode rural, le mouvement entre villes et campagnes s’est inversé à partir des années 1970. Ainsi, jusqu’à la fin des années 1990, la population des campagnes a augmenté légèrement plus vite que celle des villes. Le phénomène s’est fortement amplifié au cours de la dernière décennie : entre 1999 et 2009, le taux d’évolution de la population au sein des espaces ruraux a été deux fois plus élevé qu’au sein des espaces urbains (11,6 % contre 4,9 %).
Cet accroissement démographique est essentiellement lié à l’arrivée de nouveaux habitants. Son impact sur l’habitat est variable suivant les territoires. Les dynamiques combinées de la population et du parc de logements, observées entre 1999 et 2009, permettent de classer les communes en cinq groupes distincts.

En comparant l’évolution des marchés immobiliers résidentiels des territoires situés à proximité de sites industriels à risque et celle de territoires plus éloignés, cette étude examine la façon dont l’accident AZF a ravivé le sentiment d’exposition au risque. L’attractivité des territoires exposés diminue en effet significativement, du fait de la modification des perceptions, consécutivement à l’accident AZF : à court terme, cette attractivité réduite se manifeste par une baisse des prix des transactions immobilières de l’ordre de 1,7 %, un accroissement du taux de vacance des logements de 0,3 point de pourcentage et la diminution de 244 €/an du revenu moyen des ménages résidant dans les zones à risque entre 2001 et 2003.