Les logements anciens

Fin 2019, les non-résidents détiennent 1,5 % de la surface immobilière résidentielle en France, contre 1 % en 2001. La valeur de leurs actifs immobiliers s’élève à 125 milliards d’euros, soit quatre fois plus qu’au début des années 2000. Cette augmentation s’explique pour moitié par l'accroissement des surfaces détenues, et pour moitié par la hausse des prix.
42 % des non-résidents détenteurs d’immobilier résidentiel sont nés en France, et donc très vraisemblablement expatriés. Plus jeunes qu’il y a dix ans, ils contribuent à près de 60 % de la progression de ces investissements sur les dix dernières années. Cette évolution participe à la diversification de la provenance et de la localisation des investissements immobiliers des non-résidents.

Entre 2014 et 2016, la plupart des départements ont choisi de relever leur taux de droits de mutation afin d’augmenter leurs ressources. Cette réforme fiscale échelonnée dans le temps permet de mesurer l’effet d’une telle taxe sur les volumes de vente et sur les prix suivant le degré de tension sur le marché immobilier local.
L’impact de ce relèvement des droits de mutation a eu pour effet une diminution du volume des transactions uniquement dans les zones les moins tendues, suggérant une inélasticité très forte de la demande en marchés tendus. En outre, l’augmentation de la taxe a été entièrement supportée par l’acheteur quel que soit le degré de tension du marché.

Cette étude traite la question des mouvements de prix immobiliers au prisme des facteurs locaux qui peuvent influencer les comportements d'offre, de demande, de rareté et de valorisation des biens immobiliers. Le but de cette étude est d'apporter un complément aux traitements souvent macroéconomiques de la question des prix immobiliers en proposant des clés de lecture des caractéristiques et des mouvements de prix à l'échelle locale.

L’augmentation des prix des logements dans les années 2000 n’a pas bouleversé la distribution des transactions entre particuliers dans l’immobilier ancien. Les particuliers vendent essentiellement au sein de leur génération et des générations plus jeunes. En outre, les moins de 45 ans achètent toujours plus qu’ils ne vendent contrairement aux plus de 45 ans. Cependant, ce comportement d’achat des jeunes générations se renforce entre 2000 et 2006, période de forte augmentation des prix. Dans le même temps, les prix à l’achat comme à la vente varient selon les générations.

Les évolutions de prix des logements anciens sont très variées en France métropolitaine. Elles répondent à des logiques de marchés locaux. Toutefois, ces différents marchés locaux peuvent être rassemblés en groupes cohérents, selon leurs niveaux et leurs évolutions de prix, tant pour les maisons que pour les appartements. L’analyse de ces groupes permet d’identifier plusieurs formes de tension des marchés immobiliers anciens.