Les loyers du parc social au regard des loyers plafonds des APL

En 2020, en France métropolitaine, les loyers du parc social sont en moyenne de 403 euros par mois. 55 % d’entre eux dépassent les loyers plafonds retenus dans le calcul des aides personnelles au logement (APL). Pour une même taille de logement, les loyers varient selon la période de construction, le type de financement et la localisation. Ils sont notamment plus élevés et plus souvent supérieurs aux plafonds APL pour les logements construits à partir du début des années 1980. À période de construction équivalente, la qualité des logements a un impact limité sur le niveau des loyers. La part des loyers dépassant les plafonds APL a sensiblement augmenté entre 2013 et 2020, en raison notamment du remplacement des logements les plus anciens par des logements neufs aux loyers plus élevés et de la faible progression des loyers plafonds APL sur la période. Cette part continue de s’accroître entre 2020 à 2024.

Télécharger la publication (pdf, 1.04 Mo)

Méthodologie

L’étude porte sur les logements localisés en France métropolitaine, détenus par des bailleurs sociaux ou des personnes publiques.

Elle s’appuie principalement sur le millésime 2020 de l’enquête logement (ENL) collectée entre fin 2019 et mi2021 auprès de 37 000 ménages de métropole résidant en logement ordinaire. Cette enquête a été appariée avec le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) pour l’analyse des niveaux de loyers par type de financement en 2020. Le millésime 2013 de l’ENL ainsi que les données du RPLS ont été mobilisés pour analyser l’évolution des loyers entre 2013 et 2020. Sur période plus récente, seules les données de RPLS ont été utilisées.

Le montant de loyer dans l’ENL est déclaré par la personne interrogée alors que dans le RPLS il s’agit du loyer mis en recouvrement par le bailleur. La distribution par décile des loyers du parc social est toutefois très proche dans l’ENL 2020 et dans le RPLS 2020. Les montants de loyers ne comprennent pas les montants de surloyers, de charges, de loyers annexes et de taxes.
Le loyer plafond APL est fixé par arrêté en fonction de la zone géographique (zone I, II et III) et de la composition familiale. Dans cette étude, ce loyer plafond est estimé à partir du nombre de pièces et de la localisation. Il correspond donc au loyer plafond susceptibles d’être appliqué aux logements compte-tenu de sa taille et de sa localisation.

Le niveau de performance énergétique est estimé par le SDES par modélisation et appariement des logements entre la base DPE de l’Ademe et la base Fideli de l’Insee, appariée avec l’enquête logement 2020.

Des analyses de variance (rapport entre loyer et loyer plafond APL en fonction des caractéristiques des logements) ont été réalisées afin d’isoler les effets propres de chaque caractéristique.

Fixation et révision des loyers dans le parc social

Le loyer d'un logement social est fixé en fonction de plusieurs critères réglementaires et financiers dont notamment :

le type de financement
- PLAI (prêt locatif aidé d'intégration) : logements aux loyers les plus bas, réservés aux ménages en situation de grande précarité ;
- PLUS (prêt locatif à usage social) : logements aux loyers modérés, destinés aux ménages à revenus modestes ;
- PLS (prêt locatif social) : destinées à accueillir des ménages ayant des ressources supérieures à celles requises pour accéder aux logements financés par les PLUS, dans des logements situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu.
le coût de construction et de gestion
Le loyer doit permettre à l'organisme de logement social de couvrir les coûts de construction, d'entretien, de gestion et de financement du logement. Dans ce cadre, des marges locales permettent de majorer les loyers des logements financés en PLAI et PLUS, dans la limite de 15 %.
Le montant maximum de loyer est déterminé lors de la signature de la convention APL entre le bailleur et l’État pour permettre d’ouvrir droit à l’APL pour ce logement. Depuis 2010, ce montant est révisé chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers. Ce montant maximum, déterminé lors de la mise en service du logement, est différent du loyer plafond pris en compte pour le versement des APL, considéré dans cette étude.

La révision du loyer peut intervenir notamment :

en cours de bail
- Au 1er janvier de chaque année où elle est calculée à partir de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) correspondant à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
- Le bailleur social peut être autorisé à augmenter les loyers pratiqués dans la limite de 5 % au-delà de la variation de l'IRL suite à des travaux de réhabilitation ou dans le cadre d'un plan de redressement du bailleur.
lors d’un changement de locataire dans la limite du plafond de loyers de la convention APL.