82,5 % du parc de logements est constitué de résidences principales
Au 1er janvier 2025, la France compte 38,4 millions de logements. Le nombre de logements ordinaires (voir encadré) a augmenté à un rythme annuel moyen de 1,1 % depuis 1982. L’accroissement annuel du parc diminue tendanciellement depuis 2006 : en 2025, le parc augmente de 0,8 %, contre 1,2 % en 2006.
Le parc de logements ordinaires se compose à 82,5 % de résidences principales ; le reste correspond aux résidences secondaires, aux logements occasionnels (9,8 %), ainsi qu’aux logements vacants (7,7 %). Sur longue période, la part des logements vacants a baissé entre 1982 et 2005, passant de 7,9 % à 6,2 %, puis a augmenté jusqu’en 2019 (8,1 %), avant de diminuer à nouveau pour atteindre 7,7 % en 2025. La proportion des résidences secondaires et des logements occasionnels est assez stable, autour de 10 %.
Pour des raisons de disponibilité des sources sur l’occupation des logements (voir Méthodologie), la description détaillée des résidences principales et de leurs occupants est réalisée pour l’année 2022 dans la suite de l’article.
Chaque année, l’Insee réalise, en partenariat avec le SDES, un chiffrage du parc des logements ordinaires au 1er janvier : l’estimation annuelle du parc de logement (EAPL). Le parc est ventilé selon la catégorie de logement (résidence principale, secondaire, logement vacant), son type (collectif, individuel), le statut d’occupation et la taille d’unité urbaine.
17,7 millions de ménages propriétaires de leur résidence principale
En 2022, 17,7 millions de ménages sont propriétaires de leur résidence principale en France. Ils représentent 57,1 % des ménages, une part en progression quasi continue entre 1985 et 2015 (+ 4,9 points), puis en léger reflux jusqu’en 2022 (- 0,6 point).
Parmi eux, 38,4 % doivent encore rembourser les prêts immobiliers contractés pour l’achat de leur résidence principale. Cette part de propriétaires accédants a nettement baissé entre 1985 et 2008 (- 12,3 points) et progresse depuis (+ 4,2 points entre 2008 et 2022).
Nombre de ménages propriétaires occupants
en millions
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, EAPL (campagne CSL 2024)
Les ménages propriétaires de leur résidence principale ont des revenus plus élevés, avec un revenu fiscal de référence par unité de consommation moyen supérieur de 18,5 % à celui de l’ensemble des ménages (29 300 euros, contre 24 700 euros en 2021) – (voir définitions).
Distribution des revenus fiscaux de référence 2021 par unité de consommation parmi les propriétaires occupants
En %
Champ : France hors Mayotte.
Source : SDES, Filocom 2022
Les propriétaires occupants sont généralement plus âgés que les locataires. L’occupant principal est en moyenne âgé de 60,3 ans lorsque le ménage est propriétaire, contre 48,6 ans lorsqu’il est locataire. 69,5 % ménages propriétaires occupants sont composés de deux personnes ou plus, contre 50,8 % chez les locataires. La propriété est un facteur de plus grande stabilité résidentielle : le taux de mobilité à un an des propriétaires occupants est de 5,1 %, contre 19,5 % pour celui des locataires.
Le parc de logements des propriétaires occupants est constitué à 80,0 % de maisons individuelles (contre 23,3 % chez les locataires), avec des logements vastes (en moyenne 102,3 m², contre 64,0 m² pour les locataires) et un nombre important de pièces (79,4 % d’entre eux possèdent quatre pièces ou plus). La surface moyenne par habitant est également plus élevée : 43,9 m², contre 32,7 m² pour les locataires.
Le parc de logements des propriétaires occupants a connu un essor dans les années 2000, porté par la construction de maisons individuelles, avec un pic de 253 000 maisons mises en chantier en 2006, avant de ralentir jusqu’en 2015, puis de se stabiliser autour de 130 000 à 140 000 unités jusqu’en 2022.
Les propriétaires occupants sont surreprésentés hors des agglomérations (75,8 % sont des propriétaires occupants, contre 49,3 % en agglomération).
Répartition géographique
Au niveau départemental, la part des propriétaires occupants varie de 33,4 % à Paris à 73 % dans la Creuse. Les départements de la « diagonale des faibles densités » figurent massivement en tête du classement : la Creuse, suivie du Cantal (71,0 %), de la Haute-Loire (70,4 %), de la Corrèze (68,9 %), de la Nièvre (68,1 %), de la Meuse (67,7 %), de la Lozère (65,5 %), et de la Haute-Marne (64,9 %).
Part des ménages propriétaires occupants par département
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, Recensement de la population 2022
Un quart des ménages sont locataires du parc privé
En 2022, 7,7 millions de ménages sont locataires de leur résidence principale dans le parc privé en France. Ils représentent 24,8 % des ménages, une part relativement stable depuis 2003, alors qu’elle diminuait sensiblement auparavant (31,0 % en 1985).
Nombre de ménages locataires du parc privé
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, EAPL (campagne CSL 2024)
Dans le parc locatif privé, 95,2 % des logements sont détenus par des particuliers. La part des résidences principales louées par des personnes morales de droit privé est désormais résiduelle, après une forte diminution depuis 1990, date à laquelle elle atteignait 17,2 %. Les investisseurs institutionnels se sont en partie détournés de l’immobilier résidentiel en raison d’une hausse du prix des logements supérieure à celle des loyers sur la période, ainsi que d’un contexte fiscal et réglementaire moins favorable.
Le revenu fiscal de référence par unité de consommation moyen des ménages locataires du parc privé (20 600 euros en 2021) est intermédiaire entre celui des locataires du parc social (13 400 euros) et des propriétaires occupants (29 300 euros).
Distribution des revenus fiscaux de référence 2021 par unité de consommation parmi les locataires du parc privé
En %
Champ : France hors Mayotte
Source : SDES, Filocom 2022
Les ménages locataires du parc privé sont relativement jeunes. L’occupant principal du ménage est âgé de 45,5 ans en moyenne, contre 53,5 ans dans le parc locatif social, et 60,3 ans chez les propriétaires occupants. Ce sont des ménages de plus petite taille : 53,2 % sont composés d’une seule personne, contre 36,9 % dans l’ensemble des ménages. Ils changent également plus rapidement de domicile. Aussi, leur taux de mobilité résidentielle à un an est de 24,6 %, contre 10,1 % pour les locataires du parc social.
Le logement-type du parc locatif privé est un logement collectif de petite taille : 69,6 % des résidences principales en location dans le parc privé sont des appartements, dont 42,6 % comptent une ou deux pièces. La surface moyenne d’un logement du parc locatif privé est de 63,2 m², inférieure d’un peu plus de 2 mètres carrés à la surface moyenne d’un logement du parc social (65,4 m²). Le parc locatif privé est aussi plus ancien : 36,2 % des logements ont été construits avant 1949, et 25,4 % après 1999, contre respectivement seulement 28,4 % et 21,4 % dans le parc des propriétaires occupants).
Répartition géographique
Les logements du parc locatif privé se situent principalement au sein de grandes agglomérations : 57,3 % d’entre eux sont dans une unité urbaine de plus de 100 000 habitants, contre 38,8 % du parc des propriétaires occupants.
L’Île-de-France, les régions du pourtour méditerranéen (Occitanie, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Corse), ainsi que l’ensemble des DROM à l’exception de la Guadeloupe se distinguent par une plus grande part de résidences principales appartenant à ce parc : de 28,9 % (Martinique) à 42,3 % (Guyane), contre 21,4 % (Centre-Val de Loire) à 27,5 % (Nouvelle-Aquitaine) pour les autres régions.
Par ailleurs, le parc locatif privé est beaucoup plus souvent composé de logements individuels dans les DROM (52,7 %, contre 27,3 % dans l’hexagone), l’écart étant plus marqué que celui observé pour les logements occupés par leurs propriétaires (92,7 % dans les DROM, contre 79,7 % dans l’Héxagone).
Part des ménages locataires du parc privé par département
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, Recensement de la population 2022
18 % des ménages occupent un logement social
En 2022, 5,6 millions de ménages sont locataires de leur résidence principale dans le parc social en France. Ils représentent 18,0 % des ménages. Entre 1985 et 1997, cette part a progressé sensiblement, de 16,2 % à 19,6 %, avant de s’éroder lentement durant près de 20 ans jusqu’à son niveau le plus bas en 2015 (17,9 %). Depuis 2016, le logement social amorce une lente remontée pour atteindre 18,0 % des logements ordinaires en 2022.
Nombre de ménages locataires du parc social
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, EAPL (campagne CSL 2024)
Les logements des bailleurs HLM représentent l’essentiel (82,4 %) du parc locatif social en 2022 avec 4,6 millions de logements loués. Après avoir atteint un point bas (77,5 %) en 1997, leur part progresse continûment depuis, au détriment des logements loués par les autres bailleurs sociaux.
En lien avec sa vocation, le parc social est occupé par des ménages plus modestes que l’ensemble des ménages. En 2021, le revenu fiscal de référence par unité de consommation moyen de ces ménages s’établit à 13 400 euros. La moitié des ménages logeant dans le parc social ont un revenu fiscal de référence annuel par unité de consommation inférieur à 12 100 euros, soit 7 700 euros de moins que pour l’ensemble des ménages. Les 20 % de ménages aux revenus les plus faibles ont un revenu par unité de consommation de moins de 6 100 euros dans le parc social, contre 9 200 euros dans le parc privé. À l’autre extrémité de la distribution, les 20 % de ménages aux revenus les plus élevés ont un revenu par unité de consommation de plus de 19 500 euros dans le parc social, contre 27 000 euros dans le parc privé.
Distribution des revenus fiscaux de référence 2021 par unité de consommation parmi les locataires du parc social
Champ : France hors Mayotte.
Source : SDES, Filocom 2022
La taille des ménages est plus grande que dans le parc locatif privé. 20,1 % d’entre eux sont constitués de quatre personnes ou plus, contre 10,6 % dans le locatif privé. L’ancienneté d’occupation est également plus importante, avec une durée moyenne de 12,2 années, soit quasiment le double de celle observée dans le parc locatif privé.
Le parc locatif social est composé pour l’essentiel d’appartements, pourvus en moyenne d’un nombre de pièces plus important que les logements du parc locatif privé. Plus précisément, les ménages logés dans le parc social occupent à 84,2 % des logements collectifs, et à 63,7 % des T3 ou T4, (contre respectivement 69,6 % et 44,5 % dans le parc locatif privé). La surface moyenne des logements du parc locatif social est de 65,4 m², contre 63,2 m² dans le locatif privé, avec un nombre moyen des pièces légèrement supérieure (3,2 pièces, contre 2,9 pièces).
Le parc de logements sociaux a connu différentes périodes de construction : seuls 10,4 % des logements sociaux ont été construits avant 1957 (contre 39,0 % des logements du parc locatif privé), 35,4 % ont été bâtis entre 1957 et 1977 (contre 17,4 % dans le parc locatif privé), et 50,8 % datent d’après 1977 (contre 42,1 % dans le parc locatif privé).
Répartition géographique
Le parc locatif social est essentiellement situé en milieu urbain : 89,5 % des logements sont localisés en agglomération.
L’Île-de-France concentre, à elle seule, 26,3 % des logements sociaux de France, contre seulement 14,2 % des logements occupés par leur propriétaire et 19,4 % du parc locatif privé. Le département de Seine-Saint-Denis détient la plus forte proportion de logements sociaux (32,6 %) suivi du Val-de-Marne (27,4 %). L’Aveyron et l’Ariège sont les moins bien dotés, avec respectivement 5,5 % et 4,6 %.
Au niveau régional, le parc social est également fortement implanté dans la moitié nord de la France, notamment dans les Hauts-de-France et en Normandie où il représente respectivement 19,6 % et 18,3 % du parc total de logements de chacune de ces deux régions.
Part des ménages locataires du parc social par département
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, Recensement de la population 2022
2,6 % des ménages sont logés à titre gratuit
En 2022, 810 000 ménages vivent à titre gratuit dans un logement ordinaire, soit 2,6 % des ménages. Ces ménages ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et ne paient pas de loyer, mais peuvent néanmoins payer des charges. La part des ménages logés à titre gratuit connaît une diminution régulière entre 1985 (7,4 %) et 2013 avant de se stabiliser.
Ce mode d’occupation recouvre de nombreuses situations. Il peut s’agir de personnes logées par leur employeur (gardiens d’immeubles, fonctionnaires hébergés sans contrepartie de loyer par l’État ou les collectivités locales, etc.) ou par un membre de leur famille à titre gracieux.
Ces logements, intégrés par convention au parc locatif, sont à 76,0 % dans le parc locatif privé. Il s’agit autant de maisons (50,2 % de ces logements) que d’appartements.
Nombre de logements occupés à titre gratuit
Champ : France hors Mayotte.
Source : Insee, estimations annuelles du parc de logements (campagne CSL 2024)
Ils sont souvent occupés par des personnes vivant seules (49,5 %) et plutôt âgées. L’occupant principal logé gratuitement est en moyenne âgé de 51,9 ans, contre 48,6 ans dans le parc locatif. Les logements sont occupés depuis 12,6 ans en moyenne. Ces ménages disposent d’un revenu fiscal de référence par unité de consommation moyen de 22 600 €, contre 24 700 € dans l’ensemble des ménages.
La part des logements occupés à titre gratuit au sein du parc locatif privé est sensiblement plus importante (18,3 %) dans les départements et régions d’outre-mer qu’en métropole (,7,3 %).
Distribution des revenus fiscaux de référence 2021 par unité de consommation parmi les logés à titre gratuit
En %
Champ : France hors Mayotte.
Source : SDES, Filocom 2022
Auteur : Laurent WILMS, SDES
Sources et définitions
Les résultats présentés portent sur les ménages vivant en logement ordinaire en France hors Mayotte.
Lorsqu’un indicateur peut être calculé à partir de plusieurs sources, la source retenue est celle considérée comme source statistique de référence pour le champ étudié.
Sources :
-
Insee, estimations annuelles du parc de logements (EAPL)
Dispositif de synthèse qui met en cohérence plusieurs sources statistiques, dont la principale est le recensement de la population. Elles chiffrent chaque année le parc de logements ordinaires au 1er janvier. Ces données sont notamment utilisées pour établir le rapport du compte satellite du logement (CSL) publié par le SDES dans lequel les séries de nombre de logements sont calculées au 1er juillet de chaque année comme demi-somme au 1er janvier de l’année et de l’année suivante. Dans cet article, les séries sont issues du Rapport du compte de logement de la campagne 2024 ainsi que les chiffres sur les accédants à la propriété, le type de propriétaire (personne morale ou physique). -
Insee, recensement de la population 2022
Le recensement constitue la source de référence pour établir la population légale des communes et sert de base aux estimations annuelles de population par sexe et âge aux différents niveaux géographiques. Il permet également de décrire finement les ménages et leurs logements au 1er janvier. Dans cet article, il sert à établir les cartes des taux de statuts d’occupation par département ainsi que les chiffres sur la taille des ménages, le type de logement (maison ou appartement), le nombre de pièces, le taux de mobilité. -
SDES, Filocom 2022
Le fichier des logements à la commune (Filocom) est issu du rapprochement de sources fiscales et cadastrales. Il permet une description du parc de logement et de leurs occupants. Dans cet article, les distributions de revenus (issus des déclarations de revenu pour l’année 2021) sont issues de cette source ainsi que les chiffres (au 1er janvier 2022) sur l’âge de l’occupant principal, la surface habitable et l’année de construction. -
SDES, Système d’information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux (Sidatel)
Base de données administrative et statistique qui recense mensuellement les opérations de construction neuve de logements et de locaux non résidentiels soumises à autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclarations préalables, etc.). Dans cet article, le nombre de mises en chantier est issu de cette source. -
Insee, grille communale de densité de population 2025
Zonage statistique qui classe les communes selon la concentration spatiale de leur population, en tenant compte de la répartition des habitants dans l’espace et non de la seule densité moyenne communale. Dans cet article, les chiffres portant sur l’ensemble des communes rurales sont issus de cette source combinée avec le fichier des logements ordinaires du recensement de la population 2022.
Données
Données des résidences principales en France
