Les marchés immobiliers

La différence entre la valeur d’un logement à l’achat et à la revente est très variable. En 2021, le prix de vente est plus de deux fois supérieur au prix d’achat actualisé de l’inflation dans un peu plus d’un cas sur cinq ; il est à l’inverse inférieur dans près d’un tiers des ventes. La plus-value est très sensible au cycle immobilier. Ainsi, les biens acquis entre 2006 et 2010, alors que les prix immobiliers étaient très élevés, génèrent des plus-values beaucoup plus faibles, voire négatives, lors de leur revente en 2021 que les logements acquis après et surtout avant cette période. Plus la date d’achat du bien est ancienne, plus la variabilité de la plus-value est importante, en particulier pour les maisons situées dans les zones rurales à habitat dispersé ou très dispersé ou dans les bourgs ruraux. La plus-value médiane des appartements, et des maisons dans une moindre mesure, augmente avec la tension sur le marché locatif.

Au quatrième trimestre 2025, 15 536 logements neufs ont été réservés par des particuliers, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO), soit 54,8 % de l’ensemble des logements neufs commercialisés (particuliers et institutionnels). Les réservations par des particuliers diminuent, comparé au trimestre précédent (- 5,6 % en données CVS-CJO). Cette diminution concerne les appartements en habitat collectif (- 5,8 %), comme les maisons individuelles (- 2,6 %). Les réservations par des particuliers de nouvelles constructions diminuent (- 6,7 %), tandis que celles de logements en construction sur existant progressent (+ 3,4 %).
Le nombre de logements mis en vente au quatrième trimestre 2025 est de 17 325 logements, en repli par rapport au trimestre précédent (- 9,2 %). Cette diminution concerne les appartements (- 9,6 %), comme les maisons (- 3,8 %) mises en vente.

Les ventes en bloc désignent des acquisitions de tout ou partie du programme immobilier d’un promoteur par un seul acquéreur. Une fois acquis, ces logements peuvent être loués directement par l’acquéreur ou revendus en bloc ou à la découpe.
Au quatrième trimestre 2025, 12 830 logements ont été réservés dans le cadre de ventes en bloc. En comptant les réservations à l’unité et en bloc, les réservations en bloc représentent 45,2 % des réservations de logements neufs, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Les réservations en bloc diminuent par rapport au troisième trimestre 2025 (- 9,8 %). Les réservations par des bailleurs sociaux baissent (- 13,0 %) tandis que celles à destination des autres acquéreurs augmentent (+ 5,2 %). Au quatrième trimestre 2025, les zones A et Abis, et B1 sont en repli (respectivement - 27,8 % et - 2,1 % en comparaison avec le trimestre précédent).

La majorité des marchés locaux du logement identifiés par le maillage habitat présentent une inadéquation entre offre et demande. Au-delà du « clivage classique » entre zone urbaine et zone rurale d’ores et déjà très largement documenté, le maillage habitat permet de distinguer finement les spécificités des territoires sur la dimension logement avec une approche novatrice. Ce travail offre de nouvelles opportunités de travaux d’études des marchés du logement tant à l’échelle nationale que locale.

Entre 2014 et 2016, la plupart des départements ont choisi de relever leur taux de droits de mutation afin d’augmenter leurs ressources. Cette réforme fiscale échelonnée dans le temps permet de mesurer l’effet d’une telle taxe sur les volumes de vente et sur les prix suivant le degré de tension sur le marché immobilier local.
L’impact de ce relèvement des droits de mutation a eu pour effet une diminution du volume des transactions uniquement dans les zones les moins tendues, suggérant une inélasticité très forte de la demande en marchés tendus. En outre, l’augmentation de la taxe a été entièrement supportée par l’acheteur quel que soit le degré de tension du marché.

Ce Théma offre un panorama des méthodes d’évaluation ex-post des politiques de transport, ainsi que des problématiques que soulève chacune d’entre elles. Afin d’illustrer comment ces dernières peuvent être appliquées, une étude de l’effet du prolongement de la ligne de métro 13 à Asnières-sur-Seine et Gennevilliers sur le prix de l’immobilier et le revenu des ménages est présentée. Cette étude révèle que l’ouverture des lignes de métro a engendré une augmentation d’environ 5 % du revenu par unité de consommation des ménages dans un périmètre de 0 à 1 kilomètre des stations, entre 2002 et 2010.