Occupation et propriété des logements

Entre 2008 et 2018, le nombre de ménages français a augmenté suivant un rythme moyen de 248 000 ménages par an, soit autant de résidences principales supplémentaires. L’évolution des modes de cohabitation y a contribué pour 35 %, notamment sous l’effet du fort recul de la vie à deux. La prolongation de ces tendances, de façon inchangée jusqu’en 2030, puis selon un rythme plus modéré jusqu’en 2050, conduirait à un accroissement moyen de l’ordre de 184 000 à 246 000 ménages par an entre 2018 et 2030, en fonction des hypothèses démographiques sous-jacentes, puis de 10 000 à 156 000 ménages par an entre 2030 et 2050.

Parmi les logements de France métropolitaine détenus par des personnes physiques, 4,3 % étaient vacants depuis plus d’un an au 1er janvier 2017, soit 1,2 million de logements. Plusieurs facteurs contribuent à cette vacance de longue durée. En premier lieu, on trouve le facteur géographique. La vacance est avant tout le marqueur d’un faible niveau de tension des marchés locaux du logement. À une échelle plus fine, elle se concentre à proximité immédiate et à grande distance des centralités commerciales ou historiques des villes, ainsi qu’aux abords des lieux de nuisances. Les caractéristiques du bâti et des logements sont également déterminantes. Les logements vacants sont plus souvent anciens, de mauvaise qualité ou de petite taille. Trois autres facteurs jouent sur la vacance : la faiblesse des revenus des propriétaires, leur habitat en structure collective (EHPAD, hôpital…) et les situations de transmission patrimoniale.

Fin 2019, les non-résidents détiennent 1,5 % de la surface immobilière résidentielle en France, contre 1 % en 2001. La valeur de leurs actifs immobiliers s’élève à 125 milliards d’euros, soit quatre fois plus qu’au début des années 2000. Cette augmentation s’explique pour moitié par l'accroissement des surfaces détenues, et pour moitié par la hausse des prix.
42 % des non-résidents détenteurs d’immobilier résidentiel sont nés en France, et donc très vraisemblablement expatriés. Plus jeunes qu’il y a dix ans, ils contribuent à près de 60 % de la progression de ces investissements sur les dix dernières années. Cette évolution participe à la diversification de la provenance et de la localisation des investissements immobiliers des non-résidents.

L’âge auquel les jeunes adultes quittent le domicile familial s’est accru au tournant des années 2000 un peu partout en Europe, particulièrement en Europe méridionale : Espagne, Portugal, Italie et Grèce. Ce départ plus tardif du domicile parental implique des cohabitations de plus en plus fréquentes de plusieurs générations de personnes adultes dans le même logement. Allongement de la durée des études, progression du chômage structurel qui pénalise particulièrement les entrants sur le marché du travail, particularités culturelles nationales : plusieurs facteurs sont communément avancés pour expliquer cette évolution. Savoir dans quelle mesure les situations de résidence prolongée au domicile familial résultent de difficultés économiques et matérielles représente un enjeu important pour la conception des politiques publiques (politiques de l’emploi, politiques du logement, transferts sociaux), notamment en France.

Près de 8 % des logements ont changé chaque année d’occupants entre 2005 et 2007. Ce taux varie de 3,5 % chez les propriétaires occupants à 18 % au sein du parc locatif privé.
L’âge est le déterminant principal de la mobilité résidentielle quel que soit le statut d’occupation du logement. Les autres facteurs explicatifs tiennent à la fois aux caractéristiques du ménage (revenu, configuration familiale) mais aussi du logement (taille, nombre de pièces et type).
Les ménages qui arrivent dans un logement ont souvent des profils proches des précédents occupants, surtout parmi les revenus les plus élevés et les plus modestes. En revanche, aux propriétaires occupants pauvres qui quittent leur logement d’une part, et aux locataires aisés du parc social d’autre part, succèdent des ménages aux profils plus diversifiés.