Les marchés immobiliers

Au quatrième trimestre 2023, 15 075 logements neufs ont été réservés par des particuliers, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). Le volume de réservations baisse fortement par rapport au trimestre précédent (- 8,9 % en données CVS-CJO), pour le septième trimestre consécutif.
Ce repli est plus fort pour les maisons (- 20,9 %) mais concerne aussi les appartements (- 8,2 %). Le nombre de logements nouvellement commercialisés diminue également ce trimestre (15 716, soit - 13,3 %), pour le quatrième trimestre consécutif, tout en restant proche à celui des réservations. Cette baisse concerne seulement les appartements (- 15,5 %), alors que les mises en vente des maisons augmentent (+ 28,2 %). Dans ce contexte, l’encours de logements disponibles à la fin du trimestre diminue pour la première fois après une hausse ininterrompue observée sur les six trimestres précédents (- 1,3 %) pour atteindre 129 388 logements.

Les ventes en bloc désignent des acquisitions de tout ou partie du programme immobilier d’un promoteur par un seul acquéreur, le plus souvent un acteur public ou privé du logement. Une fois acquis, ces logements peuvent être loués directement par l’acquéreur ou revendus à la découpe. Au quatrième trimestre 2023, 13 400 logements ont été réservés dans le cadre de ventes en bloc. Cela représente 47,0 % des réservations de logements neufs, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO), soit 2,8 points de plus par rapport au trimestre précédent. Le niveau de réservations augmente modérément par rapport au troisième trimestre 2023 (+ 1,9 %) après une forte hausse le trimestre précédent (+ 12,9 %). Les réservations faites par des bailleurs sociaux progressent (+ 13,8 % en données CVS-CJO) après avoir baissé le trimestre précédent (- 3,5 %).

La majorité des marchés locaux du logement identifiés par le maillage habitat présentent une inadéquation entre offre et demande. Au-delà du « clivage classique » entre zone urbaine et zone rurale d’ores et déjà très largement documenté, le maillage habitat permet de distinguer finement les spécificités des territoires sur la dimension logement avec une approche novatrice. Ce travail offre de nouvelles opportunités de travaux d’études des marchés du logement tant à l’échelle nationale que locale.

Entre 2014 et 2016, la plupart des départements ont choisi de relever leur taux de droits de mutation afin d’augmenter leurs ressources. Cette réforme fiscale échelonnée dans le temps permet de mesurer l’effet d’une telle taxe sur les volumes de vente et sur les prix suivant le degré de tension sur le marché immobilier local.
L’impact de ce relèvement des droits de mutation a eu pour effet une diminution du volume des transactions uniquement dans les zones les moins tendues, suggérant une inélasticité très forte de la demande en marchés tendus. En outre, l’augmentation de la taxe a été entièrement supportée par l’acheteur quel que soit le degré de tension du marché.

Ce Théma offre un panorama des méthodes d’évaluation ex-post des politiques de transport, ainsi que des problématiques que soulève chacune d’entre elles. Afin d’illustrer comment ces dernières peuvent être appliquées, une étude de l’effet du prolongement de la ligne de métro 13 à Asnières-sur-Seine et Gennevilliers sur le prix de l’immobilier et le revenu des ménages est présentée. Cette étude révèle que l’ouverture des lignes de métro a engendré une augmentation d’environ 5 % du revenu par unité de consommation des ménages dans un périmètre de 0 à 1 kilomètre des stations, entre 2002 et 2010.